截至2026年3月31日，滬市52只公募REITs全面完成2025年年度報告披露工作。年報信息顯示，全年52只產品合力交出收入145億元、同比增長71%，可供分配金額88億元、同比增長42%，展現(xiàn)出強勁的內生增長動力。

細分賽道方面，消費板塊成為增長引擎，線下商業(yè)場景活力充分釋放，疊加運營方通過業(yè)態(tài)升級、IP活動引流等精細化運營手段，平均出租率攀升至98%，營收與現(xiàn)金流雙雙超預期，收繳率接近100%。保障性租賃住房板塊繼續(xù)發(fā)揮“穩(wěn)定器”作用，以95%的高位出租率和100%的租金收繳率，形成穿越周期的穩(wěn)健底色。能源板塊實現(xiàn)結算電量40億千瓦時，營收完成率達到106%。產業(yè)園區(qū)和倉儲物流板塊盡管租金單價短期承壓，但整體出租率仍處于合理區(qū)間。高速公路板塊雖受路網環(huán)境波動影響，但仍憑借69億元的通行費收入和日均32萬輛的車流量，展現(xiàn)出資產端的強大韌性，整體現(xiàn)金流完成度達97%。

在低利率環(huán)境常態(tài)化的背景下，滬市REITs作為具備穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的獨立資產配置工具，其“壓艙石”屬性在2025年得到市場驗證，全年二級市場除權價格平均上漲6.3%，若計入分紅再投資，復權價格漲幅高達11.9%。分紅派現(xiàn)方面，全年實施分紅110次，累計派發(fā)近78億元，較上年增長30%。其中，產權類REITs整體分派率達4.18%；經營權類REITs全周期內部收益率（IRR）約4.05%，而收費公路類項目貢獻了近六成的分紅總額。

2025年，滬市REITs“首發(fā)+擴募”雙輪驅動戰(zhàn)略進入深化落地階段，常態(tài)化擴募機制逐步成熟。截至2026年3月末，張江、普洛斯、京保、臨港等7單擴募項目成功落地，不僅有效擴大了單只基金的資產規(guī)模，更通過資產組合的多元化顯著提升了抵御單一風險的能力。當前，擴募梯隊建設成果豐碩，廈門安居項目已獲批復待發(fā)行，京東、城投寬庭等5單項目正處于推進快車道，一批優(yōu)質不動產正加速通過REITs平臺實現(xiàn)證券化。

與此同時，滬市多層次REITs市場格局正加速構建。截至2026年3月末，商業(yè)不動產REITs試點穩(wěn)步推進，累計受理14單，規(guī)模合計達570億元；機構間REITs市場亦蓬勃發(fā)展，累計受理70單、規(guī)模接近1300億元，其中已發(fā)行41單、規(guī)模合計730億元。

在治理體系建設方面，市場參與主體持續(xù)發(fā)力，“REITs運營官”制度在原始權益人集團層面廣泛鋪開；激勵約束機制實質化運行，將超額收益直接掛鉤管理團隊，極大激活了運營端的主觀能動性。

信披標準優(yōu)化方面，上交所2025年末修訂發(fā)布REITs年度報告指引，完善了年度報告披露規(guī)范，重點細化了估值校驗、可供分配金額調整等披露要求。本次年報作為修訂后的首次披露，相關新增要求均得到有效落實，各項目均采用其他估值方法對收益法評估結果進行校驗，并明確列示了可供分配金額調整事項及原因。

展望“十五五”新征程，滬市公募REITs將以優(yōu)化平臺建設為抓手，充分挖掘資產價值，強化多方協(xié)同的運營格局，著力推動商業(yè)不動產REITs試點平穩(wěn)落地，致力打造覆蓋多資產類別、具備國際競爭力的資產運營管理平臺。