證券時報記者 王蕊

滬深交易所信息顯示，截至3月18日，共有11家公募資管機構累計提交了15只商業(yè)不動產REITs（不動產投資信托基金）的注冊申請，除3月新申報的3只產品外，其他12只都已進入反饋或問詢階段。

2025年最后一天，中國證監(jiān)會印發(fā)《關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告》。短短兩個半月，商業(yè)不動產REITs申報數(shù)量已達到了15只，預計募集規(guī)模合計超過460億元，平均單只產品募資規(guī)模約30.71億元。

從已申報產品來看，預計募集規(guī)模在40億元以上的共有6只。其中，中金唯品會封閉式商業(yè)不動產證券投資基金預計募集74.7億元，規(guī)模最高；國泰海通砂之船封閉式商業(yè)不動產證券投資基金、光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動產證券投資基金預計分別募資50.64億元和49.05億元。

證券時報記者從多家券商資管機構獲悉，在當前低利率市場環(huán)境下，REITs已成為公募資管機構做大非貨管理規(guī)模的重要抓手。按單只產品30億元規(guī)模測算，3只至4只產品首發(fā)即可突破百億元；疊加長期存量擴募的發(fā)展前景，后續(xù)增長空間廣闊。

從已申報商業(yè)不動產REITs項目來看，底層資產主要位于上海、深圳、廣州等一線城市，以及合肥、西安等發(fā)展勢能較為強勁的重點二線城市。試點范圍所涵蓋的商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產類型均有覆蓋。原始權益人同樣是國企、民企兼?zhèn)洌Y產來源多元化。

申萬宏源分析師彭文玉表示，相比基礎設施REITs，商業(yè)不動產REITs資產類型具備高度市場化屬性、發(fā)行主體更趨多元（民營、外資及房企等主體占比更高）、審核鏈條更加簡潔高效、底層資產業(yè)績彈性更高、股性或更強的特征。伴隨商業(yè)不動產REITs的推出，公募REITs市場資產結構將更加豐富，估值生態(tài)有望重構，市場容量進一步打開，萬億藍海可期。

值得注意的是，前述12只產品平均28.5天完成反饋，其中華泰紫金華住安住REITs受理后僅22天便完成問詢，顯示監(jiān)管部門對商業(yè)不動產REITs的審核及回復效率較高。

華源證券固收首席分析師廖志明團隊認為，根據現(xiàn)有反饋意見，監(jiān)管關注點主要集中在四方面：不動產合規(guī)性，如手續(xù)完備性、土地用途合規(guī)性、經營資質完備性等；資產完整性，包含入池資產范圍、共用資產情況等；項目收益情況，要求補充披露項目的運營模式和項目競爭力，補充核查租約集中到期、關聯(lián)交易等風險；估值合理性，要求審慎評估長期增長率取值、預測期內出租率取值等。

事實上，除了交易所快馬加鞭推進首批項目落地外，中國證監(jiān)會及各地證監(jiān)局也在熱火朝天召開培訓會，指導企業(yè)、金融機構、政府部門等積極把握商業(yè)不動產REITs發(fā)展新機遇。3月13日，中國證監(jiān)會發(fā)布2026級博士后招收公告，其中特別將“REITs市場體系建設研究”列為參考研究方向。

同樣在3月13日，四川證監(jiān)局表示，近期聯(lián)合滬深交易所、省委金融辦舉辦“四川省商業(yè)不動產REITs試點推進工作會”，對摸底資產，做好商業(yè)不動產REITs項目梯度培育與申報進行了再動員、再部署，并針對企業(yè)提出的項目推進難點痛點，“一題一答”做好個案推動。