近年來我國房地產市場持續調整，樓市買賣雙方的供求關系發生深刻變化，導致曾經土地出讓金約占地方政府財政收入四成的“土地財政”依賴模式，正漸行漸遠，或將倒逼地方政府更加關注地方經濟高質量發展和優化地方經濟發展生態。

土地出讓收入規模正逐年萎縮。土地出讓收入一般是指政府性基金預算中的國有土地使用權出讓收入。顯而易見，地方政府土地出讓收入與房地產市場冷暖高度相關。1998年住房制度改革后，我國房地產市場開始起步，2003年后出現了快速發展。2003年，全國土地出讓收入規模5421億元，約占地方財政總收入的35%。2003年后，我國房地產市場持續快速上漲，土地財政收入也“水漲船高”。2021年，全國土地財政收入達到8.5萬億元峰值。2021年四季度以來，伴隨著我國房地產市場供求形勢持續調整，2025年全國土地出讓收入已經較2021年的峰值萎縮約四成。近期在一系列房地產政策的催化下，各城市的房價調整也基本到位，以一線城市為代表的房產交易有所升溫，二手房市場交易活躍，個別房產略有上漲，初步顯現出企穩的跡象。即便如此，我們應該深刻認識到我國房地產市場供求形勢已經發生根本性變化，土地市場重復過去持續快速上升走勢幾乎沒有可能。

土地制度也在順勢調整。近日，自然資源部、國家林業和草原局聯合印發《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號），涉及土地出讓的多個關鍵要素，或將從制度層面推動地方政府逐步減少對土地財政的依賴。

一是地方政府不能隨便“賣地”，自主權大幅收緊。地方政府不能自主決定“賣地”，需要在省級層面進行統籌。而從各省級層面配套政策方向研判，將會更加重視和引導“土地”的價值產出，很有可能會根據地級城市經濟發展質量和速度、人口流動狀況進行省級統籌，體現出供地指標的差異化安排。

二是土地供應工作或將轉向以城市更新為主的存量盤活。年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，就是說存量盤活的土地面積越多，地方政府新增城鄉建設用地的面積也就越多，這就在機制和利益上引導地方政府必須要進一步加大對城市更新項目的投入，需要更多從城市更新項目中釋放新增城鄉建設用地面積。因此，合理預期自2026年起我國城市更新項目建設的進展將會提速，特別是城市核心區域的“老破小”價值可能會得到重新認識。

三是房地產開發受限。新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，預計從2026年起各城市的新增商品房用地供應將會縮減，這將有助于在總量上控制房地產供應，減少新增商品房供應量。目前，我國多數城市存在去化壓力，商品房用地指標減少，有助于平衡供求關系，推動樓市逐步企穩。

毋庸置疑，目前土地出讓收入勢必關系到地方政府財政狀況和未來財政收支的路徑。一方面，過去很多年客觀形成的“土地財政”依賴，不可能會一夜之間就完全改觀。在市場壓力和制度約束下，地方政府也將自主減少對土地財政的依賴。當然，土地出讓收入下降，必然會有缺口，因此還需要穩妥有序做好土地財政漸行漸遠所帶來的沖擊和風險。另一方面，連續四年土地出讓收入下降，將倒逼地方政府更加集約使用財政資金，更加重視地方產業結構的優化調整，鞏固發展核心產業競爭力，加快培育良好的營商環境，以吸引更多市場主體，通過地方經濟的高質量發展實現財源擴大和財政增收。若從這個角度分析，土地財政漸行漸遠或是地方經濟高質量發展的催化劑。

本版專欄文章僅代表作者個人觀點