證券時報記者 劉藝文

商業不動產REITs（不動產投資信托基金）申報工作正在持續推進。截至2月8日，首批10單商業不動產REITs已經申報，合計擬募資規模達377億元。

華泰證券固收首席分析師張繼強認為，這是繼2025年12月31日《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》發布以來，商業不動產REITs的首次申報，標志著中國公募REITs市場正式進入“基礎設施不動產+商業不動產”全面發展階段。

在相關政策推動下，REITs多層次市場加速成形，供給端已形成基礎設施REITs、商業不動產REITs、機構間REITs等多元產品體系。券商在REITs業務中承擔財務顧問角色，本次首批10單商業不動產REITs申報中，中信證券、國泰海通擔任財務顧問，合計拿下6單項目業務。

首批申報

商業不動產REITs達10單

Wind數據顯示，目前首批申報的10單商業不動產REITs中，9單落戶上交所、1單登陸深交所。具體包括光大保德信光大安石封閉式商業不動產證券投資基金、博時山東鐵投路橋封閉式基礎設施證券投資基金、國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金、華夏凱德封閉式商業不動產證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業不動產證券投資基金等。

從募資規模來看，中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金擬募資74.7億元，國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金擬募資50.64億元，華夏銀泰百貨封閉式商業不動產證券投資基金擬募資42.785億元，匯添富上海地產封閉式商業不動產證券投資基金擬募資40.02億元。

從商業不動產REITs底層資產來看，類型多樣，涵蓋了酒店、辦公樓、商場及商業綜合體等。華泰證券固收團隊認為，酒店類資產定位四星級及以上酒店，作為可選消費品類，業績受經濟周期波動影響較大，此次首批發行的商業不動產REITs中，涉及酒店資產的僅有華安錦江項目。同時，首批項目更多以單一零售商場或商業綜合體為標的發行，前者受益于國家補貼促消費相關政策，后者憑借多業態布局，具備更強的抗經濟周期風險能力。

頭部券商承接首批業務

商業不動產REITs項目業務涉及基金管理人、托管人、財務顧問、會計師事務所、律師事務所等多種類型的中介機構。以華安錦江封閉式商業不動產證券投資基金為例，該產品的基金管理人為華安基金，基金托管人為中信銀行，財務顧問為國泰海通。

從財務顧問機構來看，首批10單REITs的合作機構包括中信證券、國泰海通、華泰聯合、中金公司、申萬宏源承銷保薦，均為頭部券商。其中，中信證券拿下2單，國泰海通則拿下4單。

2025年底，證監會在《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）中明確指出，督促基金管理人、基金托管人、財務顧問、資產支持證券管理人、原始權益人及其他專業機構，嚴格依照法律法規、合同約定和公開承諾切實履行職責。

多地證監局積極助力

業內人士認為，商業不動產REITs是完善公募REITs、機構間REITs、Pre-REITs的重要一環，有助于支持構建房地產發展新模式，幫助房企實現“投融管退”良性閉環。

在《通知》中，證監會表示，要深刻認識發展商業不動產REITs的重要意義。推動商業不動產REITs市場發展，是通過市場化機制支持構建房地產發展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發展、促進REITs功能發揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應性具有重要意義。

多地證監局也在積極推動商業不動產REITs的落地。2026年1月底至2月初，北京證監局聯合北京市有關單位舉辦“北京市商業不動產REITs政策解讀培訓會”，解讀商業不動產REITs政策內涵，系統梳理實操路徑，并進行首批試點申報的動員部署。

該會議稱，北京擁有規模龐大的優質商業資產和深厚的市場基礎，在商業不動產REITs創新試點中應把握先機、穩步發展。

四川證監局強化部門協同，做好商業不動產REITs試點準備，與四川省國資委、省委金融辦等單位對接，聯合摸底符合申報條件的存量商業不動產情況；向轄區主要債券發行人、大型央國企、在川執業中介機構等宣傳政策，根據資產質量與企業意愿做好儲備項目臺賬。

多家上市公司也在準備積極申報商業不動產REITs。1月28日，保利發展公告稱，為進一步構筑公司不動產經營專業能力，優化資本結構，增強公司核心競爭力和可持續發展能力，公司擬以持有的商業不動產項目作為底層資產，開展商業不動產投資信托基金申報發行工作。