商業不動產REITs申報啟幕。

截至2月8日，首批10家商業不動產REITs已經申報，合計擬募資377億元。華泰證券固收張繼強認為，這是繼2025年12月31日證監會發布《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》以來，商業不動產REITs的首次申報，標志中國公募REITs市場正式進入“基礎設施不動產+商業不動產”全面發展時期。

據悉，REITs政策助推多層次市場快速形成，供給端形成了基礎設施REITs、商業不動產REITs、機構間REITs等多層次的產品體系。券商在REITs業務中扮演著財務顧問的角色，本次首批10家商業不動產REITs的申報，國泰海通、中信證券作為財務顧問，占據6家份額。

首批正在申報

Wind數據顯示，目前已經有10家商業不動產REITs已經申報，上交所9家，深交所1家。具體包括光大保德信光大安石封閉式商業不動產證券投資基金、博時山東鐵投路橋封閉式基礎設施證券投資基金、國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金、華夏凱德封閉式商業不動產證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業不動產證券投資基金等。

從募資規模來看，中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金募資74.7億元，國泰海通砂之船封閉式商業不動產證券投資基金募資50.64億元，華夏銀泰百貨封閉式商業不動產證券投資基金擬募資42.785億元，匯添富上海地產封閉式商業不動產證券投資基金募資40.02億元。

從商業不動產REITs的底層資產來看，資產類型多樣，已經涵蓋了酒店、辦公樓、商場及商業綜合體等。華泰固收認為，酒店類資產定位四星級及以上酒店，作為可選消費受經濟周期波動較大，本次發行的首批商業不動產REITs涉及酒店的僅有華安錦江項目。同時，首批項目更多以單零售商場或商業綜合體發行，前者得益于國補促消費政策，后者以多業態資產更抗經濟周期風險。

以中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金為例，其不動產項目是鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，預計募資規模74.70億元。鄭州杉杉奧特萊斯項目于2016年9月開業，迄今已運營近10年，該項目分三期建設，其中一期為2層地上廣場及地下車庫，二期為3層地上廣場（其中第3層為車庫），三期為1層地上廣場，總建筑面積約11.20萬平方米。截至2025年12月31日，該項目土地剩余使用年限約為30.68年。哈爾濱杉杉奧特萊斯項目于2015年9月開業，迄今已運營近11年。該項目建設內容為地上1層至地上3層的商業及地下1層的地下車庫，總建筑面積為13.06萬平方米。截至2025年12月31日，該項目土地剩余使用年限約為27.14年。

涉及多種中介機構

商業不動產REITs涉及多種類型的中介機構，包括基金管理人、托管人、財務顧問、會計師事務所、律所等。以華安錦江封閉式商業不動產證券投資基金為例，基金管理人是華安基金、基金托管人是中信銀行、財務顧問是國泰海通。

從財務顧問來看，首批10家REITs涉及的機構包括國泰海通（4家）、中信證券（2家）、華泰聯合、中金公司、申萬宏源承銷保薦。基本都是頭部券商。

去年12月底，證監會《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》明確指出，“督促基金管理人、基金托管人、財務顧問、資產支持證券管理人、原始權益人及其他專業機構，嚴格依照法律法規、合同約定和公開承諾切實履行職責”。

政策大力推動

據悉，商業不動產REITs目前剛剛起步。去年12月底，證監會印發了《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，意味著商業不動產REITs正式起步。

業內人士認為，商業不動產REITs是完善公募REITs、機構間REITs、Pre-REITs的重要一環，有助于支持構建房地產發展新模式，幫助房企實現“投融管退”良性閉環。

證監會表示，要深刻認識發展商業不動產REITs的重要意義。推動商業不動產REITs市場發展是資本市場落實黨中央、國務院關于“盤活存量、做優增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構建房地產發展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發展、促進REITs功能發揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應性具有重要意義。

多地證監局也在積極推動商業不動產REITs的落地工作。1月底到2月初，北京證監局聯合北京市有關單位舉辦“北京市商業不動產REITs政策解讀培訓會”。深度解讀商業不動產REITs政策內涵，系統梳理實操路徑，并進行首批試點申報的動員部署。會議稱，北京擁有規模龐大的優質商業資產和深厚的市場基礎，在商業不動產REITs創新試點中應把握先機、穩步發展。

四川證監局也在強化部門協同，積極做好商業不動產REITs試點準備。與省國資委、省委金融辦等單位對接，聯合摸底符合申報條件的存量商業不動產情況。向轄區主要債券發行人、大型央、國企、在川執業中介機構等宣傳政策，根據資產質量與企業意愿做好儲備項目臺賬。

多家上市公司也在準備積極申報商業不動產REITs。1月28日，保利發展發布了《關于開展商業不動產REITs申報發行工作及相關授權事項的公告》。公告表示，為響應《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》等政策號召，進一步構筑公司不動產經營專業能力，優化資本結構，增強公司核心競爭力和可持續發展能力，公司擬以持有的商業不動產項目作為底層資產，開展商業不動產投資信托基金申報發行工作。

排版：劉珺宇

校對：楊立林