3月27日，龍湖集團（00960.HK）發(fā)布2025年全年業(yè)績。龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上表示，過去三年半，龍湖整體壓降了約600億元有息負債，到今天為止的信用類融資僅余200余億元；去年運營及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻利潤近80億元，今年預(yù)計也會有10%以上的增長。預(yù)計最晚到2028年，集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過地產(chǎn)開發(fā)的收入，到那時的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成，意味著龍湖完成轉(zhuǎn)型實現(xiàn)了新的發(fā)展模式。

2025年，龍湖集團債務(wù)規(guī)模有序壓降。龍湖集團執(zhí)行董事兼CFO趙軼介紹，期末，集團在手現(xiàn)金292億元，有息負債總額1528億元，較2024年底壓降235億元，降幅達13%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率下降到54.7%，凈負債率基本穩(wěn)定在52%。“2025年是集團層面?zhèn)鶆?wù)到期的最高峰，2026年及以后每年到期的集團層面?zhèn)鶆?wù)規(guī)模有限，其中，2026年剩余到期約61億元，2027年到期約62億元。”他說。

在有序降債的同時，龍湖集團的債務(wù)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。趙軼表示，2025年末，集團平均融資成本進一步下降至3.51%，平均合同借貸年期拉長至12.12年，含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正58億元，并已連續(xù)三年為正。

2025年，在開發(fā)業(yè)務(wù)承壓的同時，龍湖集團的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)增長。根據(jù)業(yè)績報告，期內(nèi)龍湖集團實現(xiàn)運營及服務(wù)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營收的比例達到27.5%；運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%。

“未來運營和服務(wù)這兩塊業(yè)務(wù)會每年保持兩位數(shù)的增長，繼續(xù)為集團提供穩(wěn)壓器和壓艙石的作用。”趙軼說，公司在去年已經(jīng)成功穿越了債務(wù)的最高峰，未來將繼續(xù)在財務(wù)安全穩(wěn)定的前提下逐步修復(fù)利潤，集團的利潤低點在2025年到2026年，預(yù)計從2027年開始恢復(fù)增長。

陳序平進一步表示，去年集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤貢獻近80億元，大幅超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，今年預(yù)計也會有10%以上的增長，力爭盡快到100億元的利潤規(guī)模。預(yù)計最晚到2028年，集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過地產(chǎn)開發(fā)的收入，意味著到那時，龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成，實現(xiàn)了新的發(fā)展模式。

談到房地產(chǎn)發(fā)展新模式，陳序平詳細闡述了他的理解。他認(rèn)為，過去地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模足夠大、銷售速度足夠快、現(xiàn)金流足夠好，房企的收入、債務(wù)結(jié)構(gòu)等建立在這個地產(chǎn)開發(fā)的地基上，現(xiàn)在提出發(fā)展新模式，如果不重新打地基，僅靠業(yè)務(wù)的遷移是不現(xiàn)實的。所以龍湖這幾年做的事情就是將業(yè)務(wù)的調(diào)整與債務(wù)的調(diào)整進行深度融合，因為這兩個是互為因果、互相影響的。債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是因為信用債市場的變化，倒逼民營房企必須去做信用債的清零，而信用市場的變化是因為2021年房地產(chǎn)的下行讓整個市場出現(xiàn)了信用裂痕，而信用市場的變化又加劇了房地產(chǎn)市場的下行。

“過去三年半，龍湖整體壓降了600億有息負債，過往我們以信用融資為主，到今天為止的信用類融資僅余200余億，意味著過去幾年我們清掉了幾乎800億的信用融資，龍湖的新地基已經(jīng)接近打造完成，等債務(wù)結(jié)構(gòu)遷移完成后，新模式的地基才能徹底完成打造。”陳序平說。

陳序平還表示，因為整個債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換包括新地基的打造，客觀上對地產(chǎn)開發(fā)新拿地會有影響，這就倒逼公司更加重視存貨的去化，所以這幾年龍湖整體的存貨包括未開發(fā)土儲是顯著下降的，這也是公司在轉(zhuǎn)型過程中必須去做的一件事，同時公司的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)也會變得更加重要。

“按此推演，最晚在2028年，龍湖的運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入就會超過開發(fā)收入，整體有息負債預(yù)計會降到1200億左右，幾乎都是長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸。所以我們一路走過來，經(jīng)歷過才知道其中的艱辛，面對當(dāng)下，我們幾乎已經(jīng)完成了債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，我們也會更加有信心在未來的兩三年時間，把這段轉(zhuǎn)型之路堅定走下去，堅定去實現(xiàn)！”陳序平說。