3月27日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）發(fā)布2025年全年業(yè)績(jī)。龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過去三年半，龍湖整體壓降了約600億元有息負(fù)債，到今天為止的信用類融資僅余200余億元；去年運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)近80億元，今年預(yù)計(jì)也會(huì)有10%以上的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)最晚到2028年，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過地產(chǎn)開發(fā)的收入，到那時(shí)的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成，意味著龍湖完成轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)了新的發(fā)展模式。

2025年，龍湖集團(tuán)債務(wù)規(guī)模有序壓降。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼介紹，期末，集團(tuán)在手現(xiàn)金292億元，有息負(fù)債總額1528億元，較2024年底壓降235億元，降幅達(dá)13%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降到54.7%，凈負(fù)債率基本穩(wěn)定在52%。“2025年是集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)到期的最高峰，2026年及以后每年到期的集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)規(guī)模有限，其中，2026年剩余到期約61億元，2027年到期約62億元。”他說。

在有序降債的同時(shí)，龍湖集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。趙軼表示，2025年末，集團(tuán)平均融資成本進(jìn)一步下降至3.51%，平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至12.12年，含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正58億元，并已連續(xù)三年為正。

2025年，在開發(fā)業(yè)務(wù)承壓的同時(shí)，龍湖集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營(yíng)收的比例達(dá)到27.5%；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤(rùn)79.2億元，整體毛利率超50%。

“未來運(yùn)營(yíng)和服務(wù)這兩塊業(yè)務(wù)會(huì)每年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，繼續(xù)為集團(tuán)提供穩(wěn)壓器和壓艙石的作用。”趙軼說，公司在去年已經(jīng)成功穿越了債務(wù)的最高峰，未來將繼續(xù)在財(cái)務(wù)安全穩(wěn)定的前提下逐步修復(fù)利潤(rùn)，集團(tuán)的利潤(rùn)低點(diǎn)在2025年到2026年，預(yù)計(jì)從2027年開始恢復(fù)增長(zhǎng)。

陳序平進(jìn)一步表示，去年集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)近80億元，大幅超過地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，今年預(yù)計(jì)也會(huì)有10%以上的增長(zhǎng)，力爭(zhēng)盡快到100億元的利潤(rùn)規(guī)模。預(yù)計(jì)最晚到2028年，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的收入將超過地產(chǎn)開發(fā)的收入，意味著到那時(shí)，龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型也徹底完成，實(shí)現(xiàn)了新的發(fā)展模式。

談到房地產(chǎn)發(fā)展新模式，陳序平詳細(xì)闡述了他的理解。他認(rèn)為，過去地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模足夠大、銷售速度足夠快、現(xiàn)金流足夠好，房企的收入、債務(wù)結(jié)構(gòu)等建立在這個(gè)地產(chǎn)開發(fā)的地基上，現(xiàn)在提出發(fā)展新模式，如果不重新打地基，僅靠業(yè)務(wù)的遷移是不現(xiàn)實(shí)的。所以龍湖這幾年做的事情就是將業(yè)務(wù)的調(diào)整與債務(wù)的調(diào)整進(jìn)行深度融合，因?yàn)檫@兩個(gè)是互為因果、互相影響的。債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是因?yàn)樾庞脗袌?chǎng)的變化，倒逼民營(yíng)房企必須去做信用債的清零，而信用市場(chǎng)的變化是因?yàn)?021年房地產(chǎn)的下行讓整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了信用裂痕，而信用市場(chǎng)的變化又加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行。

“過去三年半，龍湖整體壓降了600億有息負(fù)債，過往我們以信用融資為主，到今天為止的信用類融資僅余200余億，意味著過去幾年我們清掉了幾乎800億的信用融資，龍湖的新地基已經(jīng)接近打造完成，等債務(wù)結(jié)構(gòu)遷移完成后，新模式的地基才能徹底完成打造。”陳序平說。

陳序平還表示，因?yàn)檎麄€(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換包括新地基的打造，客觀上對(duì)地產(chǎn)開發(fā)新拿地會(huì)有影響，這就倒逼公司更加重視存貨的去化，所以這幾年龍湖整體的存貨包括未開發(fā)土儲(chǔ)是顯著下降的，這也是公司在轉(zhuǎn)型過程中必須去做的一件事，同時(shí)公司的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)也會(huì)變得更加重要。

“按此推演，最晚在2028年，龍湖的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入就會(huì)超過開發(fā)收入，整體有息負(fù)債預(yù)計(jì)會(huì)降到1200億左右，幾乎都是長(zhǎng)周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。所以我們一路走過來，經(jīng)歷過才知道其中的艱辛，面對(duì)當(dāng)下，我們幾乎已經(jīng)完成了債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，我們也會(huì)更加有信心在未來的兩三年時(shí)間，把這段轉(zhuǎn)型之路堅(jiān)定走下去，堅(jiān)定去實(shí)現(xiàn)！”陳序平說。