最近，一些法拍私宅的高溢價(jià)成交再次成為市場(chǎng)的熱議話題。

投資者仍需謹(jǐn)慎

近日，深圳龍華油松社區(qū)水斗新圍富豪新村的一棟7層法拍私宅成交，起拍價(jià)為365.5萬(wàn)元，最終成交價(jià)達(dá)到了1006.3萬(wàn)元，溢價(jià)率超過(guò)170%。根據(jù)標(biāo)的物介紹表，此標(biāo)的房地產(chǎn)證為深圳市房地產(chǎn)證“綠本”，涉及到深圳市房地產(chǎn)證綠本能否過(guò)戶問(wèn)題、是否具備符合購(gòu)買(mǎi)資格（有無(wú)限購(gòu)等規(guī)定）需競(jìng)買(mǎi)人自行到相關(guān)部門(mén)了解，交付時(shí)實(shí)物與現(xiàn)場(chǎng)看樣不一致所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)如隱藏瑕疵、缺陷、損毀等均由買(mǎi)受人承擔(dān)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，類似“綠本”房產(chǎn)證的房產(chǎn)，房產(chǎn)所有權(quán)有一定限制，轉(zhuǎn)手交易也會(huì)受到限制。不過(guò)，有曾經(jīng)參與小產(chǎn)權(quán)房法拍的投資者表示，標(biāo)的物現(xiàn)狀顯示房屋已騰空且無(wú)租約，一樓還有商鋪，對(duì)于法拍房投資者來(lái)說(shuō)這些都是加分項(xiàng)，而且類似的房子主要用于出租，租金回報(bào)率肯定比目前市面上的正規(guī)住宅高出很多。

無(wú)獨(dú)有偶，就在今年2月，位于深圳寶安區(qū)沙井街道沙四社區(qū)友誼路西四巷4號(hào)的1棟私宅最終成交價(jià)達(dá)到586萬(wàn)元，溢價(jià)也超過(guò)46%。此外，近年來(lái)也有不少類似的法拍私宅溢價(jià)成交。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，從法律角度來(lái)說(shuō)，即使通過(guò)司法拍賣(mài)購(gòu)得的深圳綠本私宅，也并非完整擁有可自由處分的物權(quán)（所有權(quán)）。房屋的原始土地性質(zhì)和規(guī)劃屬性并未因此改變，無(wú)法辦理正式的物權(quán)過(guò)戶登記，未來(lái)在面臨政府處理、拆遷、賣(mài)方反悔或權(quán)利沖突時(shí)，存在不確定性及權(quán)利落空的風(fēng)險(xiǎn)。“司法拍賣(mài)不改變房屋根本性質(zhì)，無(wú)權(quán)也不負(fù)責(zé)將小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑等本身不符合法定登記條件的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ㄉ唐贩俊Ｅ馁u(mài)成交裁定僅解決‘誰(shuí)有權(quán)基于拍賣(mài)取得財(cái)產(chǎn)’的問(wèn)題，不涉及‘該財(cái)產(chǎn)本身是否合法、能否確權(quán)’的實(shí)體認(rèn)定。”

王玉臣提醒，投資者應(yīng)保留所有拍賣(mài)公告、裁定文書(shū)，證明自身通過(guò)司法公開(kāi)、合法程序取得權(quán)利，以區(qū)別于普通私下交易，還要重點(diǎn)關(guān)注房屋是否已完成合法化處理及相關(guān)材料的真實(shí)性。

法拍房市場(chǎng)近期量?jī)r(jià)齊跌

另一邊，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)曾是一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)。不過(guò)，深圳在此前曾掀起一場(chǎng)小產(chǎn)權(quán)房的大整頓，其中就包括社區(qū)股份合作公司不得為小產(chǎn)權(quán)房交易材料加蓋公章或者出具相關(guān)證明；公證機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所不得為違規(guī)交易行為提供公證或者見(jiàn)證服務(wù)等。

而在法拍房平臺(tái)上，記者還發(fā)現(xiàn)多套房源拍賣(mài)的是房屋長(zhǎng)期使用權(quán)，類似于市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房，甚至打出“1元起拍”的信息。有業(yè)內(nèi)人士表示，“1元起拍”房產(chǎn)使用權(quán)本質(zhì)上類似小產(chǎn)權(quán)房交易，這種交易是否受法律保護(hù)以及將來(lái)遇到拆遷后是否真的能獲得賠償，并不能得到完全保障。在小產(chǎn)權(quán)房交易過(guò)程中，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也十分重要，但個(gè)人購(gòu)房者并不容易辨別。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“1元起拍只是一些拍賣(mài)公司吸引購(gòu)房者的噱頭。要注意其背后是否有其他貓膩和負(fù)債，防范認(rèn)購(gòu)后背負(fù)了新的成本。其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要對(duì)一些新奇的銷售和房產(chǎn)交易模式保持距離，現(xiàn)在市面上可以選擇的、價(jià)格公道的房產(chǎn)也比較多，不一定要通過(guò)此類拍賣(mài)方式購(gòu)房。”

此外，全國(guó)法拍房市場(chǎng)在近期呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月全國(guó)法拍市場(chǎng)各類法拍房源累計(jì)掛拍數(shù)量17萬(wàn)套，同比下降2.3%，房源累計(jì)拍次共21.1萬(wàn)次（同一標(biāo)的物可能存在一拍、二拍等多次拍賣(mài)），最終成交拍品數(shù)量為2.7萬(wàn)套，同比下降4.7%。不過(guò)，各能級(jí)城市分化明顯，一線城市成交均價(jià)遠(yuǎn)高于二三四線，深圳市場(chǎng)的清倉(cāng)率達(dá)66.4%，位居榜首。

校對(duì)：劉星瑩