上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局等5部門2月25日聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》或“滬七條”），自2026年2月26日起施行。

《通知》明確，進一步調減住房限購政策。非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數，在外環內限購1套住房。連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購2套住房。持上海市居住證滿5年及以上的，在全市范圍內限購1套住房。

據悉，2024年5月上海發布了“滬九條”，2025年8月又發布了“滬六條”。國信期貨首席黑色金屬分析師李文婧告訴記者，此次“滬七條”的發布，是上海房地產調控歷程中的一個重要節點。從政策細節看，將非滬籍居民購房的社保或個人所得稅年限門檻壓縮至滿1年，并且在外環外區域實施不限套數的差別化政策，旨在最大限度地釋放購買力。上調公積金貸款額度（首套可至240萬元，最高可至324萬元）、優化貸款條件，減輕置換與剛需家庭的資金壓力。通過房產稅暫免政策，支持成年子女獨立購房與多子女家庭改善住房，適應人口結構變化。

李文婧進一步解釋稱，此次調整的目的主要體現在三個方面：一是“筑底企穩”。通過降低準入門檻，釋放積壓的剛性及改善需求，旨在改變市場對樓市調整周期的長期預期，構建市場底部。二是“結構性去庫”。從數據上看，上海樓市庫存存在區域分化，外環外供應量相對充裕。政策通過“外環外不限購”的引導，能有效加快外圍區域的新房和二手房流轉速度，盤活存量資產。三是“信號傳導”。作為一線城市風向標，上海此舉意在向市場傳遞“穩預期、穩信心”的積極信號，為接下來的“金三銀四”傳統旺季奠定良好的政策環境。

“地產銷售的‘金三銀四’旺季將至，此時出臺新政將進一步推動旺季成交放量。此次調整政策精準滴灌，而非全面放開，有助于價格預期的穩定。”東海期貨黑色金屬首席研究員劉慧峰說。

受該消息影響，當日，A股鋼鐵、地產板塊以及黑色系期貨品種均出現不同程度上漲。截至收盤，地產板塊上漲2.36%，鋼鐵板塊上漲4.69%，文華黑鏈指數上漲1.41%。

李文婧認為，“滬七條”針對釋放有效需求、降低購房成本、支持家庭結構優化、穩定市場預期，措施核心是打破限購與公積金加碼，僅城區炒作防控略低于極端預期，屬于“精準超預期”，直接觸發地產與黑色板塊大漲。

市場表現是情緒與邏輯的共振。從盤面數據看，地產板塊多只龍頭股觸及漲停，黑色系期貨如螺紋鋼、熱卷等的主力合約漲幅顯著，這并非偶然。“究其原因，一方面，宏觀預期的修正。房地產行業約占國內鋼鐵消費總量的四分之一，是黑色系最大的需求引擎。此前市場對新開工面積和拿地數據的預期較為謹慎，拉升了市場對未來終端需求回暖的估值。另一方面，大宗商品K型分化的修復。黑色板塊價格處于相對低位。政策落地后，引發空頭避險離場，也吸引了金融資本的重新配置。”李文婧說。

據了解，華北部分鋼企已接到2026年全國重要會議期間臨時自主減排的通知，要求企業在3月4日—11日執行階段性減排管控，高爐負荷按不低于30%比例自主減排，并由企業結合自身裝備、生產與原料庫存情況，制定專項減排執行方案，按要求上報備案。本次管控以自主減排、錯峰生產為原則，聚焦高爐等重點排放工序，通過合理調控爐況、優化檢修計劃、調整排產節奏等方式落實減排目標，保障會議期間空氣質量穩定。

事實上，每年全國兩會期間，北方地區都會有階段性限產，以唐山地區為例，近5年全國兩會期間，鋼廠高爐檢修容積率的均值為1.18萬立方米，2025年限產力度比較小，為2396立方米。“鋼廠的生產情況除政策外，更多還是要看利潤變化，目前全國247家鋼廠中盈利鋼廠的占比還有38%，且長流程鋼廠均處于微利狀態。雖然北方地區有階段性限產，但其他地區鋼廠維持正常生產的概率較高，預計總體影響比較有限，更多的影響會體現在市場預期層面。”劉慧峰說。

據上海鋼聯的數據統計，截至2026年2月23日，鋼材社會庫存量為1052萬噸，同比下降10.8%。據中國鋼鐵工業協會數據，截至2026年2月24日，中鋼協會員企業鋼材庫存量為1511萬噸，同比下降6.8%。“華北地區作為產鋼重鎮，高爐負荷壓減30%，意味著在這一周內，鐵水日均產量將出現實質性回落。而此時恰逢3月開工季，下游終端的備貨需求正在逐步啟動。此消息利多鋼材，但對原料鐵礦石和焦炭，這一消息則短期利空，影響鐵礦石的需求。”李文婧說。

談及黑色板塊后市，李文婧持謹慎樂觀的態度。她表示，短期看，在全國兩會前，市場大概率會維持震蕩偏強的格局。因為政策的利好效應有一個發酵期，疊加環保限產的供給擾動，市場情緒面偏暖，價格低位，出口良好，價格易漲難跌。中長期看，需要關注預期與現實的兌現度。政策出臺后，關鍵要看3月、4月上海及全國商品房銷售數據能否出現實質性的增長，以及關注后期房企回款能否順利轉化為新開工面積。如果成交量能如期放量，黑色板塊的上漲邏輯將得到驗證，行情也將更具持續性；反之，市場可能會面臨高位回調的壓力。建議相關企業和投資者密切關注鋼材庫存變化及地產成交高頻數據，順勢而為，不宜盲目追高。

“當前已經臨近鋼材市場需求旺季，除政策外，更多還是要看旺季現實需求的表現。節前，市場對需求預期普遍悲觀，貿易商冬儲意愿較差，目前尚未看到需求有明顯好轉的跡象。累庫幅度創新低更多源于供給下滑。不過，考慮到鐵礦供需錯位以及煤礦在全國兩會期間的產量難有明顯釋放，預計成本支撐的力度還是比較強的。整體來看，鋼材市場在3000點附近不具備大幅下跌的動能，但上漲空間需要看需求釋放的速度。”劉慧峰說。