近期，筆者在調(diào)研時發(fā)現(xiàn)一家特別的長租公寓企業(yè)，他們的幾條產(chǎn)品線都很有特點：一是對接本地商務(wù)局，為來本市投資考察的外地企業(yè)團體提供短則一個月、長則半年或以上的租賃服務(wù)；二是對接本地教育局、衛(wèi)健委等，為新引進的醫(yī)護人員、教師及管理后勤團隊提供長短租及培訓(xùn)場地租賃服務(wù)；三是為本地考研考編的年輕人提供住房短租及自習(xí)室、餐飲服務(wù)等。

細看這幾條產(chǎn)品線，最大的特征就是，避免了傳統(tǒng)住房租賃領(lǐng)域的“內(nèi)卷”，聚焦于細分賽道，并將性價比做到極致。目前的酒店或公寓產(chǎn)品，盡管也開發(fā)出長短租兼容、做客群服務(wù)的產(chǎn)品，但初始成本高，后端的租賃價格降不下來。這家公寓企業(yè)瞅準(zhǔn)爛尾物業(yè)、廢棄或拋售的公寓、個人閑置房源，將拿房成本降至最低，對外日租金僅為酒店或其他公寓產(chǎn)品的2/3左右。

租期在一個月以上的群體，顯然都是租金敏感型的。另外，除了業(yè)內(nèi)都有的小程序一鍵下單、24小時管家服務(wù)、拎包入住、智能安防等，這家租賃企業(yè)還提供專業(yè)化的衍生服務(wù)。比如考察團需要的獨立會議室、租車、地接等；比如醫(yī)護、教師等團隊需要定期培訓(xùn)、團建等；比如考研人群需要自習(xí)室、可口廉價的早中晚餐飲等，這些服務(wù)是傳統(tǒng)產(chǎn)品滿足不了的。

這家企業(yè)的經(jīng)營者告訴筆者，這些是基礎(chǔ)服務(wù)，都免費或以成本價提供，甚至一些個性化的需求，由管家反饋過來也會盡量滿足。比如有考研學(xué)生的父母過來，如果有當(dāng)天未出租的房間，會以超低價租給他們。一方面，他們和旅行社、文旅項目對接，開發(fā)一些周末休閑度假旅游線路，給這些高強度、高壓力的人群提供放松、休閑的“營養(yǎng)”產(chǎn)品，覆蓋部分成本。但更重要的是，免費或低成本策略有助于情感維護，降低房源空置率，提高老帶新的客戶增量。

這種算大賬邏輯，更能提高總收益。比如，有的招商項目落地以后，后續(xù)派駐的團隊也會選擇他們的租賃產(chǎn)品；很多考研考公上岸的年輕人，會再次租賃他們的產(chǎn)品，甚至介紹同學(xué)朋友來。筆者參觀樣板間發(fā)現(xiàn)，不管是貓眼全覆蓋，房間色調(diào)各異的風(fēng)格，還是花卉綠植點綴，精致的多功能床頭柜等，安全感十足，溫馨感滿滿。這不是花多少錢的問題，而是用心與否。

看下來，感覺這是個多贏的民生實事。首先，它能盤活空置的房屋，給業(yè)主帶來現(xiàn)金流，避免因租不出去或價格下跌而無序掛牌，導(dǎo)致房價跌跌不休。其次，它能助力城市招商引資。過去，各地招商“內(nèi)卷”嚴重，如補貼或稅收返還。現(xiàn)在，無謂的“內(nèi)卷”沒有意義，招商講究服務(wù)、配套和營商環(huán)境。在前期考察階段，能給投資方帶來沁人心脾的好印象，先手牌就打好了。

最后，它能提振城市對人口、人才的吸引力。其實，服務(wù)于招商引資，就是對城市吸引人口和人才的巨大貢獻。另外，對考研考公的年輕人來說，一段時間都比較拮據(jù)。無論是學(xué)業(yè)或就業(yè)、當(dāng)下生活或未來預(yù)期，壓力很大；很多還是個大號的孩子，內(nèi)心敏感，有的對前途迷茫。在這個階段，若得到細致的照顧，會覺得城市很溫暖，內(nèi)心充滿感激，未來可能會留在這里。

這家公寓的一個管家告訴我，去年過春節(jié)，有幾個學(xué)生沒回家，她和另外一個保安就在這里陪他們，還把老家?guī)淼耐撂禺a(chǎn)送給他們，除夕還和他們一起包了餃子。后來，她才知道，有幾個學(xué)生考研或考公沒過、有的已考了兩三次，心理壓力大，身上沒啥錢，也不想回家，就住在這里。她說，這些孩子和她的女兒差不多大，他們不容易，應(yīng)得到父母般的關(guān)照。

由這個微觀案例，筆者聯(lián)想到，穩(wěn)樓市要靠新模式，著眼點要放到每一類群體。具體來說，貼近日常工作和生活，分析新特征和新變化，供給相應(yīng)類型的居住產(chǎn)品。在這個過程中，政策考慮要長遠一點，居住價格切合支付能力，把居住產(chǎn)品和服務(wù)結(jié)合起來。年輕人也好，創(chuàng)業(yè)者、投資者也好，能以低成本、體面的方式安居，就是為城市所包容，必然壯大住房消費的潛在力量，這就是房地產(chǎn)的新模式，也是行業(yè)穩(wěn)定的長效機制。

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