繼去年北京市出臺《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（以下簡稱“《通知》”）后，通州區(qū)及昌平區(qū)不動產(chǎn)登記中心同時完成“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目。

2025年4月8日，北京金融監(jiān)管局召開新聞發(fā)布會，介紹北京市不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記落地情況。據(jù)悉，北京轄內(nèi)國投泰康信托和中國外貿(mào)信托于2025年4月2日分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。

“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目落地

據(jù)了解，在本次北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記落地中，國投泰康信托在北京市通州區(qū)完成全國首單住宅類不動產(chǎn)信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動產(chǎn)信托，幫助老人實現(xiàn)“生前養(yǎng)老照護”與“身后守護子女”的目的。

在該項目中，委托人為70歲通州區(qū)居民田女士，受益人為委托人自閉癥獨子，受托人為國投泰康信托公司，信托監(jiān)察人為北京市道可特律師事務(wù)所，委托人的親屬和朋友作為第一、第二繼受行權(quán)人。

信托財產(chǎn)為田女士自住的一處通州區(qū)房產(chǎn)，信托目的是用該房產(chǎn)為受益人提供居住場所，用未來房產(chǎn)處置后的資金為受益人支付終身照顧的費用。

中國外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托“外貿(mào)信托—吉量10號”（以下簡稱“吉量10號”），將物流倉儲設(shè)施登記為信托財產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈，剩余部分專項用于老人贍養(yǎng)與子女教育。

國投泰康信托董事長李櫻指出，首單案例驗證了信托制度在養(yǎng)老、特需領(lǐng)域的三大核心價值：一是利用信托制度，進行風(fēng)險隔離，滿足特定需求；二是通過專業(yè)管理，保障信托目的實現(xiàn)；三是借助繼受行權(quán)人和監(jiān)察人的機制安排，保障受益人全生命周期權(quán)益。

中國外貿(mào)信托總經(jīng)理衛(wèi)濛濛表示，吉量10號項目的落地，標(biāo)志著不動產(chǎn)信托登記政策從“制度設(shè)計”邁向“實踐落地”。該項目通過在不動產(chǎn)登記中心直接完成信托財產(chǎn)登記，在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄明確標(biāo)注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱，構(gòu)建了三大核心優(yōu)勢。

一是權(quán)屬界定更清晰規(guī)范。信托財產(chǎn)能依法獨立于各方資產(chǎn)，真正實現(xiàn)“風(fēng)險隔離”；二是管理服務(wù)更專業(yè)高效。作為受托人，中國外貿(mào)信托為客戶提供從資產(chǎn)維護、價值管理到收益分配的全周期服務(wù)，實現(xiàn)“省心托付”；三是滿足委托人更多元需求。“吉量10號”項目將50%的收益定向用于公益捐贈，剩余部分專項用于老人贍養(yǎng)與子女教育。這一實踐讓單一房產(chǎn)同時承載養(yǎng)老保障、代際傳承與社會公益的多重使命。

衛(wèi)濛濛表示，不動產(chǎn)信托登記試點的成功是監(jiān)管創(chuàng)新與市場實踐同頻共振的成果，更是信托行業(yè)回歸本源、服務(wù)民生的新起點。不動產(chǎn)信托登記機制為信托提供多元財產(chǎn)類型的財產(chǎn)隔離、受托服務(wù)、滿足不同委托人綜合需求打開了巨大空間。

相關(guān)政策將不斷完善

近年來，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，信托財產(chǎn)保護的重要性日益凸顯。但該項業(yè)務(wù)長期面臨不動產(chǎn)僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財產(chǎn)相區(qū)分的問題，難以真正實現(xiàn)信托風(fēng)險隔離的功能，影響信托行業(yè)充分發(fā)揮服務(wù)民生作用。

鑒于此，2024年底，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知(試行)》，推進北京市轄內(nèi)信托機構(gòu)規(guī)范開展不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

《通知》指出，不動產(chǎn)信托，是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。同時，《通知》明確了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的試點要求與辦理流程，并將信托登記公司登記職能嵌入其中。

北京金融監(jiān)管局局長朱衍生表示，《通知》的出臺，在全國范圍內(nèi)首次以專項文件的形式，明確了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的登記路徑和辦理流程，實現(xiàn)了可將不動產(chǎn)登記為信托財產(chǎn)的效果，解決了潛在的權(quán)屬糾紛，保護了信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，為業(yè)務(wù)落地提供了制度保障。

朱衍生指出，《通知》印發(fā)后，北京金融監(jiān)管局加力促進實踐案例落地。與市規(guī)劃自然資源委等相關(guān)部門加強溝通協(xié)作，合力解決問題。同時，鼓勵轄內(nèi)信托公司先行先試，在依法合規(guī)前提下加緊推動首單案例落地。

最終，在《通知》出臺三個月后，2025年4月2日，北京轄內(nèi)國投泰康信托和中國外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，實現(xiàn)了北京市“零突破”。

北京市道可特律師事務(wù)所家族信托辦公室合伙人周冰冰向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，不動產(chǎn)信托的規(guī)模化剛剛開始，北京雖然已率先開展了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點，明確了信托財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，增強了信托財產(chǎn)的獨立性，減少了法律糾紛，但是政策需要進一步完善信托財產(chǎn)登記的具體細(xì)則，包括房產(chǎn)通過交易過戶或非交易過戶進入信托的流程、所得稅和契稅的具體征收辦法等。

在復(fù)盤本次落地的不動產(chǎn)信托時，通州區(qū)區(qū)長助理林巍表示，本次試點明確了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，下一步，建議繼續(xù)探索不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的稅務(wù)政策和其他配套制度，填補政策空白。通州區(qū)已就此提出了政策建議，正在爭取該建議納入后續(xù)的北京市“兩區(qū)建設(shè)”政策創(chuàng)新工作任務(wù)清單。林巍表示，通州將積極擴大不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點規(guī)模，同時，還準(zhǔn)備開展股權(quán)信托試點前的預(yù)研究。誠摯歡迎信托機構(gòu)與通州區(qū)合作，共同探索養(yǎng)老和財富傳承領(lǐng)域的金融服務(wù)創(chuàng)新，共同建設(shè)好“全球財富管理中心”。

朱衍生表示，下一步，北京金融監(jiān)管局將持續(xù)加強政策支持與業(yè)務(wù)指導(dǎo)，鼓勵轄內(nèi)信托公司積極參與不動產(chǎn)信托，拓展業(yè)務(wù)場景，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，充分發(fā)揮服務(wù)信托制度優(yōu)勢和社會價值，在養(yǎng)老金融、財富傳承等領(lǐng)域發(fā)揮更大作用，為首都經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展注入新的活力。