通關(guān)恢復(fù)至今，深港跨境消費(fèi)熱度不減，香港旅客為深圳貢獻(xiàn)源源不斷的消費(fèi)“活水”。戴德梁行近日統(tǒng)計(jì)的商辦市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，深圳寫字樓租金環(huán)比下降2.5%，與此同時(shí)，購物中心空置率微降至8.7%。

寫字樓租金環(huán)比下降2.5%

2024年一季度，深圳迎來兩座甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)16.2萬平方米，總存量推升至825.1萬平方米。整體市場(chǎng)新增需求走弱，新增供應(yīng)不斷分流存量租戶，一季度吸納量4.5萬平方米，較上年同期減少39.3%，空置率也在新供應(yīng)影響下環(huán)比上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)至27.0%。

圖1：深圳甲級(jí)寫字樓租金&空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

專業(yè)服務(wù)、金融及TMT依然是深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)最主要的需求來源，一季度，這三大行業(yè)的租賃面積占比超5成。其中律所、戰(zhàn)略咨詢、證券、險(xiǎn)資等行業(yè)均有大面積租賃成交。

TMT類需求表現(xiàn)有所分化，游戲、電商有擴(kuò)張動(dòng)作，為地產(chǎn)等市場(chǎng)下行行業(yè)提供軟件或系統(tǒng)服務(wù)的企業(yè)需求則有所收縮。另外來自零售貿(mào)易，留學(xué)中介、教培、醫(yī)美等提供私人服務(wù)的企業(yè)亦較為活躍，辦公需求以小面積為主。部分空間運(yùn)營服務(wù)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)下行的背景下，憑借對(duì)市場(chǎng)的熟悉與判斷亦有擴(kuò)張動(dòng)作。此外，多家酒店品牌自上年起積極承租布局成熟板塊辦公物業(yè)，預(yù)計(jì)今年來自酒店行業(yè)的租賃需求仍將持續(xù)。

年內(nèi)，深圳還將有近120萬平方米的甲級(jí)寫字樓計(jì)劃投入使用，近六成位于前海。受市場(chǎng)及成本控制等因素的影響，部分項(xiàng)目的延期入市將一定程度上緩解供應(yīng)壓力，但整體市場(chǎng)壓力仍不可小覷，預(yù)計(jì)租金水平還將持續(xù)回落。整體租金水平的下降為部分在非甲級(jí)寫字樓辦公的企業(yè)提供更多選擇甲級(jí)物業(yè)的機(jī)會(huì)，招商及運(yùn)營能力仍將是眾多高品質(zhì)新興樓宇在競(jìng)爭中吸引優(yōu)質(zhì)客戶的關(guān)鍵。

購物中心空置率微降至8.7%

一季度，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心存量維持在659.9萬平方米。傳統(tǒng)佳節(jié)作為消費(fèi)活動(dòng)的催化劑，今年春節(jié)假期期間深圳接待游客825.96萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入87.87億元，均創(chuàng)歷史新高，港人北上消費(fèi)趨勢(shì)不減。

與此同時(shí)，戴德梁行21個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)商圈的客流量及營業(yè)額同比分別增長20.9%、22.3%，市場(chǎng)整體需求持續(xù)向好。多數(shù)有擴(kuò)張需求的品牌為迎接銷售旺季，在去年底已落定選址并開業(yè)運(yùn)營。處于優(yōu)越位置，并擁有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的高質(zhì)素項(xiàng)目是優(yōu)質(zhì)品牌入駐的首選，空置率保持低位。一季度，深圳優(yōu)質(zhì)購物中心整體入駐率未現(xiàn)大幅變化，空置率環(huán)比微降至8.7%。 

圖2：深圳優(yōu)質(zhì)購物中心租金&空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

從入駐品牌的數(shù)量并按業(yè)態(tài)分類看，餐飲品牌持續(xù)更新迭代，繼續(xù)作為入駐主力，占比達(dá)到54.6%，其中烘焙甜品店表現(xiàn)突出，占比 13.1%；新式茶飲推陳出新，比重為11.5%。零售業(yè)態(tài)占39.2%，其中休閑服裝、箱包鞋履分別為7.7%、5.4%；新能源汽車方面，小米汽車相繼入駐深業(yè)上城、海雅繽紛城，極氪、騰勢(shì) 保持?jǐn)U張姿態(tài)。

根據(jù)工程進(jìn)度及運(yùn)營商的官宣計(jì)劃，深圳年內(nèi)將有81.8萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心將計(jì)劃投入使用，核心商圈占比37.7%，新興商圈占比62.3%。新項(xiàng)目的啟幕將填補(bǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的空白，同時(shí)刺激需求的釋放，但也將難以避免地結(jié)構(gòu)性拉低全市平均租金水平。另一方面，在當(dāng)下消費(fèi)增長不足，且競(jìng)爭日益激烈的背景下，大部分品牌選擇開源節(jié)流，降低盲目鋪張多點(diǎn)開店的風(fēng)險(xiǎn)，選址聚焦于客流匯聚的優(yōu)質(zhì)成熟的購物中心，并接受增加單店租賃的成本。這趨勢(shì)導(dǎo)致項(xiàng)目之間的表現(xiàn)分化愈發(fā)明顯，而需求的流失將令缺乏資源及管理經(jīng)驗(yàn)的購物中心的空置率上升。